两地房子“以旧换新”幕后：国企收购旧房？业主积极性如何？ 以旧换新论创新和大胆

发布时间：2024-05-15 23:00:09 来源：救亡图存网 作者：知识

每经记者 包晶晶    每经编辑 易启江    

2023年楼市持续下行之下
 ，以旧换新论创新和大胆，两地还得是房幕房业博狗论坛【Aurl:www.8233066.com】送888元江苏省。

江苏苏州太仓市和相城区先后推出房屋“以旧换新”活动，后国何旧房由地方国企收购后 ，企收改造为人才房和保障房，购旧旧房款直接用来抵新房款
，主积买卖都由地方国企为业主一条龙操办 ，极性连旧房评估费都不用业主承担 。以旧换新

“现在我自己都没花什么时间和精力
，两地整个流程都是房幕房业他们（国企）走 。”太仓置换成功的后国何业主张女士这样告诉《每日经济新闻》记者（简称“每经记者”） 。

旧房换新，企收在太仓已经进入常态化阶段，购旧一大批客户已经达成置换意向，主积不少人已经走完了置换全流程
，坐等收房 。

苏州相城区“以旧换新”模式下 ，也没有卖房和买房的环节
，直接一套旧房换一套新房 ，选购的新房总价超过旧房、补差价即可 。

无论是已经进入常态化的太仓模式还是苏州相城区的初次探索试点，都指向了共同的目标：老房有人住
、新房有人买
。

01 太仓模式

业主惊喜 旧房评估价远高于市场价

张淳茉（化名）一家是太仓第三批换房的受益者 。

“旧房评估价格大大超出我的心理！”她说  ，“我们旧房是5楼顶楼 ，（如果是自己卖）不太好出手。评估价给到了8100元/平方米，而小区里有的挂出6000多元的价格都没人问。”张淳茉介绍说 。

“我们房子129平方米，有个阁楼30平方米
 ，一个储藏室11平方米，最后加起来算170平方米 ，总价估到了112万多元
。”

她们选中“桃园新著”的洋房，换购单价19000元左右 ，赶上了常态化“以旧换新”政策优化
，阁楼、车位也算入评估总价，旧房评估总价一下子就上来了 。

按照张淳茉的计划 ，旧房这笔钱打算全部用来抵扣新房款 ，不足部分用公积金贷，这样还贷的压力就小了 。

太仓版“以旧换新”
，给各地盘活存量房和新房市场打了个样。

地方国企托底“以旧换新”模式，太仓市最早是在2023年国庆期间成功试点
。

每经记者2023年12月初前往太仓晨曦雅苑进行了实地探访
，置业顾问李涵波（化名）向记者详细介绍了这一全新尝试的细节。

太仓居民如果有“以旧换新”意向，博狗论坛【Aurl:www.8233066.com】送888元可通过太仓市行政服务APP“太融e”点击“以旧换新”页面，填写报名信息，官方会统一安排旧房价格评估 ，新房房源由太仓市城市发展集团有限公司（简称“太仓城发集团”） 、太仓市城市建设投资集团有限公司（简称“太仓城投集团”）两家国资公司提供 。

▲晨曦雅苑沙盘 图片来源
：每经记者 包晶晶 摄

“我可能是太仓第一个换房的人！” 文雅婷（化名）向每经记者介绍，“2023年9月底‘以旧换新’政策刚刚出来 ，过完十一我就去楼盘看了房子，紧接着就到‘太融e’APP上登记换房了。其实我自己的房子是2023年上半年刚刚交付的，产证也是卡着时间点办下来的，为了赶着换房
 。”

“我看中的房源193平方米 ，当时自己的房子评估价下来就占新房价格60%，其余的部分用公积金加商贷 ，现在贷款利率比我买那套房时要低太多了，我买那套的时候，房贷利率是5.6%。”文雅婷这样说道。

文雅婷自己的新房是2021年买的毛坯
，市场火爆的那个时候，根本不容她多想  ，只能买了娄江新城那个楼盘最后一套房子，128平米 。由于家里人多孩子多
，现在想想还是不够住，既然有这个政策，就想换个大的。

“其实我们那套房评估价不太划算 ，买入价约23000元/平方米
，评估价不到22000元/平方米。但是我们也接受  ，毕竟如果要自己卖掉再去买的话
，现在二手房市场价格确实不好。”文雅婷说。 

根据太仓市目前的政策，卖旧买新 ，还能省下十几二十万元的契税，车位也借着常态化开展“以旧换新”的东风，实现一换一 。

对于大家最为关注的旧房定价，晨曦雅苑一位置业顾问刘艳（化名）表示，“由住建背景的评估公司出面，调出你这个小区半年间的成交均价，这个评估是面向整个小区的，所以装修老旧 、楼层不佳的不利因素在评估中会被忽略 。同样，如果你是小区中最优质的房源，装修精良等等的优势也会减弱
。”当完成评估之后
，置换人付2万元意向金 ，签置换协议，所有置换人会一起参与新房摇号
，按照摇号顺序选房，在这个过程中
，随时可以退出，意向金可退。

政策不断优化升级 老房学区资格也保留

2024年1月25日，每经记者在与置业顾问沟通中发现 ，经过两轮“以旧换新”试点之后，太仓又一次走在了前面
，进一步降低了置换门槛，细化了试点方案中的一些遗留问题，而且直接把“以旧换新”业务变成了常态化。

太仓城发集团也于1月12日公告了新一轮“以旧换新”的通知 ，具体来看，常态化方案对购房人有了五大方面利好：

1 、“以旧换新”从“一套换一套”升级到了可以“多套换一套房” 。

2、原先限定存量商品房总价抵扣比例不得高于新房总价的60%，新方案规定旧房总价抵扣比例不得高于所购新房总价的80% ，大大降低了置换差价。

3
、有产证的自行车库 、储藏室 、阁楼可以独立评估
，算到总价中，汽车车位可以等量置换。

4、“老房子的学区”入学资格保留两年 ，打上了政策补丁 。

5、更大的优化
，是支持旧房价款分批次支付给旧房产权人，既可用于支付新房首付款
，也可用来归还老房银行贷款。剩余价款在新房房贷放款之后支付给旧房产权人。

值得注意的是 ，最新置换条件中“老房子的学区入学资格保留两年”
，是一项非常创新的政策突破 。

太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示：“在前两批置换工作结束后，反复开会总结复盘，对报名未置换的市民做了回访，发现市民有着学区困扰、一套换一套资金不足、车位车库无法置换、购房人年龄无法贷款的情况，我们第一时间组织会议研究分析，不断优化‘以旧换新’政策 ，得到了教育局、司法局、住建局
、审批局等部门的大力支持和广大市民的充分认可 。在后期的工作中，我们也实时听取市民意见 ，改进政策，更好地为有置换需求的市民提供便利。”

第一批次“以旧换新”工作结束后  ，太仓城发集团对未置换的客户作了详细分析 ，发现较多市民反馈新房供给选择有限
：首批试点仅开放太仓城发集团的3个在售项目100套房源，选择余地较小
。因此，在第二批次加入更多不同区域、不同面积段 、不同总价段的新房 ，满足市民的不同需求。

“随着集团旗下新项目陆续启动预售，新房的供应也会更丰富。此外，我们把太仓城投集团开发的楼盘也纳入‘以旧换新’新房源，未来也可能有更多的国资公司加入 。”

▲太仓城市景观 图片来源
 ：视觉中国-VCG211200676017

太仓晨曦雅苑置业顾问李涵波也告诉每经记者：“新的方案出台之后，报名的人很多，截至今年1月25日，已经接待了20多组客户 。”

事实上  ，截至今年2月3日，“常态化”不到20天 ，已经有97组客户正式走流程进行换房了。

老房有人住、新房有人买 ，怎么实现  ？

“根据市民们普遍的反馈，这个政策对有置换需求的市民具有推进作用 ，能较为有效地改善居住环境 ，享受更优质的配套，提高生活品质，是‘从民生角度，从实际出发’解决了老百姓置换难的问题 。随着工作的深入、宣传力度的扩大 、政策的持续完善，以及企业和市民对政策更进一步的了解 ，置换需求逐渐增高，为后续‘以旧换新’工作打下了良好的基础。”太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示。

收购来的房源，太仓将满足不同层次的人才需要。

易居研究院研究总监严跃进对每经记者表示：“国资公司拿到此类住房后 ，将改造为人才公寓和保障房。从这个操作来看，相比有些地方的操作
，太仓的做法更加务实和更加精准。”

▲提供房源用于“换新”的晨曦雅苑 图片来源 ：每经记者 包晶晶 摄

那么
，用收购的旧房做人才房，和直接用新房做人才房，有何不同意义？

太仓城发集团对此解释：收购旧房作适当改造后用作人才房 ，资金成本较低，手续便利
，相比新房时效性更高，周期更短 ，也可以丰富人才公寓和保障房供给种类 ，满足不同层次的人才居住需求。太仓城发集团对全市人才房所在区域 、面积、套数等信息做了盘点分析，同时对居住业主也进行了回访 ，了解到部分业主的诉求。通过综合以上信息，后期对人才房的分配会更加人性化，比如 ，对于在老城区工作的人才 ，可以分配老城区的人才房，缩短上下班通勤时间。

太仓城发集团方面还表示：苏州“十四五”规划中提出，全市要完成10万套人才公寓和保障房建设，其中太仓市目标筹集1万套人才公寓和保障房
。太仓城发一方面是响应国家层面的政策，另一方面是太仓层级对集团的定位和要求
。根据太仓城发集团职能定位，集团三大主业中包含了房地产综合开发、人才公寓和保障房建设。集团在加快自行建设的同时 ，还需要通过市场化收购及存量房改造来达成这一目标。另外 ，目前集团的保障房及人才公寓的供应仅设置3-5个点位，满足不了多层次的人才需求。为了扩大人才公寓供给数量和范围，同时结合上级提出的构建房地产新模式的政策要求，集团借鉴其他城市已有的“以旧换新”经验，探索尝试太仓版的商品房“以旧换新” 。

太仓市委书记汪香元带队调研太仓城发集团时曾指出 ，要开阔思路 、更有魄力 ，以更大的执行力度
，开拓创新地做好这两项工作 。范围上要扩大
，以全市域打通“以旧换新”为目标，提供更多新房子供老百姓选择 。政策上要优化 ，在依法依规的前提下 ，勇于尝试推出有利于推进工作的政策举措
，最终实现老房子有人住、新房子有人买。

对于“3年新增1万套人才公寓”的目标，官方数据显示，目前太仓市已累计筹集人才公寓房源7798套。

“人来了就有房
，也是太仓抢人才的策略。”李涵波告诉记者。记者走访了参与“以旧换新”的多个项目，发现太仓在此次“以旧换新”中，提供了更多元的选择，既有少量市中心动迁安置新房、新区新建商品房
，也有距离稍远，但品质更好、性价比更优的娄江新城鼎盛华庭项目。

▲鼎盛华庭项目 图片来源
：每经记者 包晶晶 摄

对于“以旧换新”产生的“去化工作量”提成如何认定
，刘艳向每经记者透露：“也给售楼处销售提供了部分佣金，以提高销售人员积极性。”

严跃进表示：“太仓模式的特点在于，其使得类似‘以旧换新’的交易比较容易实现。过去
，有些地方也有‘以旧换新’ ，但是在二手房处置方面一般是‘承诺或积极把二手房出售’ ，这样就会产生不确定性。而太仓模式给二手房的盘活带来了非常好的思路
，即
：二手房不再出售给普通刚需群体，而是通过国资系统改造为人才公寓和保障房。这其实就扩大了二手房潜在的消费群体，对全国各地盘活二手房有非常大的启发 。”

但从房屋买卖交易流程上来看 ，太仓版“以旧换新”模式在多个环节上都是从未有过的操作，相关部门是如何跑通这些节点的
？

太仓城发集团透露，“以旧换新”涉及的流程多而复杂，为了解决这些问题，集团组建“以旧换新”工作领导小组  ，先后成立政策宣传、评估验收、合同法务、资金结算、监督保障5个专项工作组 ，各负其责、相互配合
，协同推进“以旧换新”业务；在住建、教育、审批 、司法、融媒 、税务、银行等部门大力支持下
，先后完成了APP开发 、政策发布、报名工作、房源筹集、合同文本拟定、资金筹措、公证摇号 、现场开盘等工作，让换房流程更顺畅，工作更透明。

02 苏州相城区模式

旧房款打至新房对应公司，银行放贷后退还业主多余金额

苏州市相城区启动“太仓模式”旧房换新的第一天（2023年12月21日），《每日经济新闻》记者就走访了此次“旧房换新”官方指定登记地点和颂雅苑售楼处。由于活动实行现场报名，不接受电话预约，据现场销售反馈  ，一早上接待了近60组看房人的登记  ，下午还预约了30组  ，如果500组客户满额，会提前结束登记 ，进入评估环节。

相城区“以旧换新”模式下，没有卖房和买房的环节，直接一套旧房换一套新房 ，选购的新房总价超过旧房即可
 。旧房由苏州相城城投集团直接回购，旧房款用于抵新房款。

总结下来，相城区这种“收旧购新”主要是 ：

本市相城区内产权证建筑面积在144平方米以下的住宅，可用于置换抵扣相城城投集团推出的在售商品房
，且旧商品房总价不高于所购在售新商品房总价，本批次限500名；三个项目总计提供500套房源供选择
，这三个项目是
 ：水韵花都、和颂雅苑、鹤云雅苑；2023年12月20日9时0分0秒-2024年1月10日17时0分0秒，若报名名额已满 ，则报名提前结束。

▲截图来源
：和颂雅苑置业顾问朋友圈

负责登记置换信息的置业顾问赵鑫（化名）向每经记者介绍
：“旧房首先要求产权清晰  、没有任何抵押担保，贷款已经还清。置换的时候 ，新房超过旧房的差额部分
，你可以自行补齐或者贷款。城投公司会找三家评估公司来评估旧房价格 ，最后取高。然后 ，我们城投集团直接回购 。”

“旧房款不会打给买房人，而是打到相对应的新房楼盘公司账户。比如你选择和颂雅苑，旧房子回收之后，钱直接到我们公司账户上，这笔房款可以全部当作首付 ，也可以按照现在最低的首付比例来付两成三成，多余的钱，等新房合同、贷款合同下来 ，银行放款之后 ，我们会做差额退款处理。”

经过粗略估算，如果一位买房人旧房价值200万元，置换一套总价300万元的新房，选择只首付30%（也就是60万元），那么，卖房所得的其余140万元，会在银行放贷之后退还给置换人。“收回来的房子后期就是做保障房和人才公寓。”赵鑫说。

记者在登记现场留意到，房源海报前，前来选房的人都不约而同地把目光聚焦到了市中心的项目水韵花都 ，不过这个项目一共只提供44套房源
 ，单价大约在22000元到24000元之间。距离市中心较远的和颂雅苑交通较为不便，目前的价格在25000元到27000元左右 。

▲拟换房业主现场咨询 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

“水韵花都已经相当于现房，也是目前地段最好的，北边是大悦城，南边是繁华中心和万达广场
，出门就是活力岛地铁站，”赵鑫告诉每经记者，“如果选房集中在某一些房源 ，在后期会以摇号的形式进行选房，如果没有摇中 ，可以选择别的楼盘，也可以当场退出
，整个流程不收取您任何费用
，包括评估旧房的费用也由城投集团承担 。整个置换流程 ，快的话差不多在90个工作日。审核之后，看房也要一组一组带看的。”

和颂雅苑于2023年7月取得预售许可证 ，目前成交记录为零。赵鑫无奈地说 ：“这个地段就是难卖。”

另一处房源是鹤云雅苑，目前销售情况好于和颂雅苑 ，从网签记录来看，有的楼栋已经售罄，有的楼栋去化过半。

有业主被新房价格“劝退” ，但“以旧换新”享契税补贴

不过，苏州相城区“以旧换新”首批推出500个置换名额
，根据每经记者的调查
，距离登记截止日仅剩一天时，登记客户仅有100多组，市场反应平平 。

王强（化名）在苏州市相城区渭塘镇的次新二手房 ，已经挂牌了一段时间
，并不好卖。

他在社交平台上告诉《每日经济新闻》记者 ，自己已经登记了以旧换新 ，目前还在等待旧房价格评估结果。但他认为，这一轮的政策还是少了点诚意。

“首先是参与以旧换新的楼盘只有3个，可选择性太小；3个项目中两个分别在望亭和黄桥 ，位置偏远 ，只有水韵花都位置还行 ，但是属于2019年交房的尾盘 ，楼层没什么可选 。”

对于王强而言，价格和流程是他更为关注的点。他的二手房实际上是2020年以近2.1万元/平方米购入的，为了通勤方便，考虑想把房子换一换。

“水韵花都按照当初的备案价来定价，但换房人的旧房子按照现在的市场价评估 ，明显我们是吃亏很多的 。”

“新房价格远高于周边新房和二手房市场均价
，而且旧房评估不合理，采取线上评估，不看装修，一律按照毛坯评估
。此外 ，换房整个流程全靠对接销售电话或者微信联系 ，没有任何网上信息公示，不够透明 。”王强提出。

▲苏州市景 图片来源 ：视觉中国-VCG211312564674

来苏州近十年的准置换业主程敏（化名），也是被新房价格“劝退”了 。

“我考虑过换房，甚至还去实地看过，但后来没有登记评估，”程敏坦言，“换购的新房市场价在2.5万-2.6万元/平方米 ，但周边楼盘是2万-2.3万元/平方米 
。房子又远，贵个一两千块还能接受，贵四五千就没办法换了 ，以后黄桥都是住宅（价格预期不好），鹤云雅苑估计也只有地缘性客户，公共交通也不便利。”

1月25日，每经记者根据相城城投公开的咨询电话询问得知，第一轮的登记已经在1月10日结束 ，登记人数大约是三百多人，正在等待价格评估结果，待评估价格出来之后，可以正式进入换房环节
，具体有多少人最终能够确定换房，要看评估的结果，包括是否能接受评估价格等各种情况 。

2月6日，每经记者以换房人身份，向苏州市相城区住建局咨询换房情况时，相关工作人员表示，“换房的具体操作事宜以相城区城投集团发布的通知为准 ，但参加城投公司的活动，可以同时享受苏州市契税补贴政策，有卖旧、买新的行为就符合契税补贴的要求。”

“‘卖旧’之后3个月内买新房，契税100%补贴（产证份额符合要求，产权人没有变化） ，如果3-6个月之内换新房，契税补贴80%；如果超过6个月
，但是在2024年完成新房交易，享受补贴50%。‘买新’是由新房所在地的住建部门来发放补贴，‘卖旧’则苏州大市范围内的房子都符合（契税补贴）要求。”上述工作人员解释说。

策划|卢嵘 薛晖

记者|包晶晶

编辑|易启江

视觉|邹利

排版|易启江

记者手记 | 激活市场的关键，还是旧房成交

2023年市场持续下行之下，一些原先热门的城市 ，也陷入了二手房降价仍无人问津 、新房打折一样去化艰难的困境
。

今年9月以来，淄博、南通 、南京 、青岛、济南  、宁波 、扬州、济宁、苏州、太仓、连云港等地，均在探索“以旧换新”的购房刺激政策。但据记者观察
，除苏州相城区  、苏州太仓市之外 ，绝大多数城市的“以旧换新”，仍然是卖旧买新传统模式下的操作优化，如：“优先帮卖旧房”“锁定新房房源”“卖房不成订金全额退”等方式 。

尽管多地房协托底、站台，多多少少解决了快速安全卖房和刺激新房到访选购，但激活市场需求的关键所在，还是旧房成交。传统模式下，无论怎么筑牢保障机制，只要二手房难卖的死局不破，新房成交就还是停留在预订阶段；破局的关键在于 ，置换人能否接受旧房大幅降价换成交 。而事实上，市场下行中的改善需求和卖房大笔损失相比，众多置换人更倾向房屋置换。

因此，“以旧换新”过程中最大的不确定
，来自旧房是否成交。不得不说，论创新和大胆，还得是江苏省。

封面图片来源 ：每经制图

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